Ecco come non farsi fregare dalle banche al momento di stipulare un mutuo per l'acquisto della casa. Tratto dal libro «Soldi gratis», manuale di autodifesa finanziaria scritto da Vincenzo Imperatore (Sperling & Kupfer)
VINCENZO IMPERATORE - SOLDI GRATIS
Una delle prime lezioni che ho appreso in banca da un mio ex capo, oggi indagato, riguardava proprio il come realizzare l’asimmetria informativa in maniera subdola e formalmente pulita. Questo top manager ripeteva spesso che «in banca non si dicono bugie, ma non bisogna dire tutto».
Ovvero: si utilizza l’omissione affinché i clienti non capiscano. Voglio quindi darvi alcuni consigli per tentare di colmare il buco delle frequenti omissioni da parte degli istituti di credito. Con l’attuale situazione dei tassi di sistema, mai così bassi nella storia del credito bancario, e considerata la previsione per i prossimi anni, è bene scegliere il tasso fisso, bloccando così il prezzo (a tasso basso e rata invariata) per tutta la durata del mutuo.
Naturalmente, le banche spingono per vendere mutui a tasso variabile, ovvero la cui rata cambia periodicamente secondo scadenze indicate nel contratto, per garantirsi maggiori guadagni in futuro, perché i tassi potranno soltanto salire! Come strumento di terrorismo psicologico usano la formula: «Con il tasso fisso paga una rata maggiore».
MUTUO PER LA CASA
Verissimo! Però dimenticano di aggiungere – ecco l’omissione – l’avverbio temporale «oggi», perché questo vale, come avrete capito, soltanto finché i tassi si mantengono bassi. Se proprio volete scegliere un mutuo a tasso variabile, ricordate che quasi sempre la banca riporta nel contratto solo il valore minimo (il cosiddetto «tasso floor», al di sotto del quale non può scendere), senza ovviamente menzionare quello massimo (o «tasso cap»), per assicurarsi di guadagnare di più, o comunque non di meno, e non porre limite al proprio profitto.
Quindi cercate di negoziare un tasso cap (o «tetto»). Chiedete un mutuo a tasso variabile con cap (le banche ce l’hanno in catalogo ma lo offrono raramente). Oppure la banca dovrebbe almeno offrirvi la possibilità di rescindere il contratto quando il tasso sale troppo, ma spesso in questi casi chiede una penale di rescissione che è vietata per legge.
Perché la applicano se è vietata per legge? Perché l’ostacolo legale, previsto anche per i finanziamenti, è facilmente aggirabile. Gli istituti di credito, anziché far pagare la penale, provano infatti ad addebitare spese di chiusura del contratto molto alte (fino a 1.000 euro), che possono essere calcolate anche in proporzione al debito residuo. Si tratta di penali mascherate e si possono evitare stando attenti (e rifiutandole) al momento della stipula del contratto.
SPORTELLO BANCARIO
C’è poi il problema delle garanzie. Quando fate un mutuo la banca iscrive l’ipoteca sull’immobile per il quale vi viene concesso il prestito. Di solito la garanzia (l’ipoteca, appunto) è il doppio dell’importo del debito. In pratica, se ottenete un mutuo di 100.000 euro, la garanzia è di 200.000 euro. Fin qui, tutto corretto. È solo la prassi! Succede però che, a mano a mano che pagate le rate del mutuo, l’importo del debito diminuisce ma il valore della garanzia rimane lo stesso, determinando così un eccesso di garanzia dovuto al fatto che il rapporto garanzia-debito è più del doppio convenuto nel contratto.
Ma se chiedete di ridurre l’ipoteca in base a quanto vi è rimasto ancora da pagare, la banca si rifiuta. E la legge, anche se il buon senso direbbe il contrario, lo permette. Quindi come tutelarsi? Quando stipulate il contratto, siate lucidi e chiedete la possibilità di adeguamento dell’ipoteca in funzione di quanto vi resta da pagare.
MUTUO CASA
Un discorso a parte riguarda infine le polizze incendio o vita, la cui sottoscrizione spesso rientra fra le condizioni imposte dalla banca per concedere il mutuo, ma che è illegittima quando viene proposta senza la possibilità di scegliere tra i prodotti offerti da altre banche concorrenti o da compagnie di assicurazione.
In altri termini, il «consiglio» delle banche è spesso quello di assicurare l’immobile dal rischio incendio e scoppio o altre cause naturali di depauperamento del valore, nonché di coprirvi dal rischio di morte, invalidità permanente o anche di licenziamento dal vostro lavoro al fine di non lasciare una pesante eredità (i debiti) ai vostri legittimi successori. Il debito residuo, in tal caso, verrà pagato dalla compagnia di assicurazione. Fin qui, tutto bene. Anch’io consiglio di acquistarle entrambe, ma da chi, così come indicato dalla legge, vi offre le migliori condizioni, e non necessariamente dalla banca che vi concede il mutuo.
Inoltre, per quanto riguarda la polizza incendio e scoppio sull’immobile vincolata a favore della banca presso cui si accende il mutuo, bisogna controllare che nel contratto sia indicata la clausola «nei limiti dell’ammontare residuo», e non «dell’intero valore del mutuo», perché ovviamente è soltanto il primo che la banca rischia eventualmente di perdere. Infine dovete accertarvi che le polizze, con qualunque banca le stipuliate, siano «attivate».
MUTUO CASA
Perché io so, e ne ho le prove, che dopo la formalizzazione dei contratti non viene avviata, sistematicamente e molto spesso per impreparazione (ma soprattutto per l’atavica, scarsa attenzione alla soddisfazione del cliente), la procedura per mettere in «copertura» i rischi per pagare l’eventuale premio nel caso in cui si verifichino gli eventi.
Semplicemente, la banca deve inviare i documenti alla compagnia assicurativa, ma se questo non viene fatto (anche perché spesso tali documenti non vengono mai richiesti) la polizza risulta sottoscritta ma, appunto, non «attivata».
Pertanto si arriva spesso a un paradosso: gli eredi dell’assicurato che non ha più potuto pagare regolarmente le rate spesso non sanno dell’esistenza di una polizza assicurativa, quindi si ritrovano nella morsa delle segnalazioni delle banche dati, che li etichettano come morosi, nonché vittime dei pressanti solleciti da parte delle società di recupero crediti. Attenzione quindi a questi aspetti, perché talvolta il sogno di comprare può trasformarsi in un incubo.
LADRI IN CASA
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